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정부가 10·15 대책을 통해 부동산 규제를 전면 손봤습니다. 서울 전역 규제지역 지정에 더해 대출 한도 축소까지 겹치며, 시장은 빠르게 ‘실수요 중심’으로 재편되는 중입니다. 이번 글에서 강화된 규제의 핵심과 당장 체크해야 할 대응 포인트를 한 번에 정리합니다.
서울 전역 규제지역: 왜, 지금, 전면인가
이번 조치는 국지적 규제로는 수요 분산 효과가 제한적이라는 판단에서 출발했습니다. 강남 3구에 집중되던 규제의 ‘풍선효과’가 비강남·외곽권으로 번지자, 정부는 서울 25개 전 구를 조정대상지역·투기과열지구로 일괄 지정했습니다. 경기도 과천·성남(분당 등)·수원·용인(수지) 등 핵심 축도 함께 묶여 수도권 전반을 하나의 규제벨트로 형성했습니다.
결과적으로 청약·전매·세제·대출이 동시 압박되는 구조가 완성되며, 단기 차익형 수요는 사실상 차단됩니다.
LTV 40% 일괄 적용, 체감 변화는?
규제지역 내 LTV가 70% → 40%로 축소되면서 동일 가격의 주택을 사기 위해 필요한 현금 비중이 크게 높아졌습니다. 10억 원 아파트 기준 과거엔 3억 원 자기자본으로도 접근이 가능했지만, 이제 최소 6억 원이 필요합니다. 여기에 25억 초과 주택 대출 2억 원 한도가 겹치며 고가 주택 수요는 급격히 위축될 전망입니다.
단기적으로 거래량 감소와 급매 출회가 뒤섞인 ‘가격 탐색기’가 이어질 가능성이 큽니다.
DSR 스트레스 3.0%: 대출 한도 더 타이트
총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 적용하는 스트레스 금리가 1.5% → 3.0%로 상향됩니다. 이는 “금리가 더 올라가도 상환 가능한지”를 보수적으로 계산하겠다는 의미로, 동일 소득 기준 대출 가능액이 평균 10~15% 줄어듭니다. 전세대출 이자도 DSR 반영이 강화되어 ‘전세 끼고 매수’의 금융 레버리지 효과가 크게 낮아집니다.
결과적으로 소득·현금흐름이 안정적인 가구 중심으로 내 집 마련의 접근성이 재편될 전망입니다.
토지거래허가제 + 2년 실거주, 갭투자 봉쇄
서울 전역·경기 12개 지역의 토지거래허가구역 지정으로 매수 전 구청 허가가 필수입니다. 허가 주택은 2년 실거주 의무를 이행해야 하며, 임대·전세 활용이 금지됩니다. 허가 단계에서 실거주 목적, 자금출처, 거주계획이 검증되고 허위 신청 시 형사처벌 가능성이 있습니다.
단기 차익형 갭투자가 사실상 봉쇄되며, 실거주·장기 보유 수요만 남도록 설계된 장치입니다.
실수요자를 위한 체크리스트 & 전략
① 자금계획 재산정: LTV·DSR 변경을 반영해 대출 가능액과 보유 현금을 다시 계산하세요. ② 급매 레이더: 세부담·자금사정으로 출회되는 급매를 로우리스크 위주로 선별합니다(준공 5년 내, 하자 이력 명확 등). ③ 실거주 가치 우선: 통근·교육·생활 인프라 등 거주 효용이 가격 변동기에도 방어력을 높입니다. ④ 허가 절차 타임라인: 토지거래허가 심사 기간을 반영해 잔금·전입 일정 여유를 두세요. ⑤ 세금·비용 총합: 취득세·중도상환수수료·이사비·옵션비용까지 총비용을 합산해 의사결정 하세요.
시장은 ‘관망 속 선별’ 국면입니다. 과도한 레버리지 대신 장기 거주 전제를 두고, 협상력(잔금일·옵션·하자보수)으로 총비용을 낮추는 전략이 유효합니다.