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2025년 10월 15일, 정부가 부동산 시장 과열을 막기 위한 새로운 대책을 발표했습니다. 이번 대책은 서울 전역을 규제지역으로 지정하고, 주택담보대출비율(LTV)을 40%로 축소하는 등 전례 없는 강도 높은 조치가 포함되었습니다. 투기수요 억제와 실수요자 보호라는 두 가지 목표가 충돌하는 가운데, 이 대책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 자세히 살펴봅니다.
서울 전역 규제지역 지정의 의미
이번 대책에서 가장 큰 변화는 서울 25개 구 전역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 것입니다. 그동안 일부 지역만 규제받던 체계가 사라지고, 강북·노원·관악·구로 등 비강남권까지 동일한 규제가 적용됩니다. 이로써 서울 전역이 하나의 규제권역으로 묶이며, 사실상 ‘투기 진입 불가 지역’으로 재편되었습니다.
정부는 이번 조치가 특정 지역 쏠림 현상을 방지하고, 부동산 가격의 급격한 상승을 완화하기 위한 불가피한 선택이라고 밝혔습니다. 특히 청약 재당첨 제한, 전매 금지 강화, 실거주 요건 강화 등으로 투기 목적 거래가 사실상 불가능해졌습니다.
LTV 40% 축소, 실수요자도 ‘대출 절벽’
이번 대책에서 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄어들면서, 실수요자들의 대출 여건이 크게 악화되었습니다. 10억 원짜리 아파트를 구입하려면 과거에는 3억 원만 있으면 가능했지만, 이제는 최소 6억 원의 자기자본이 필요합니다. 게다가 25억 원을 초과하는 고가주택은 최대 2억 원까지만 대출이 허용되어, 사실상 ‘현금 부자’만 접근 가능한 구조로 바뀌었습니다.
정부는 “부채 의존형 투기구조를 바로잡기 위한 조치”라고 설명하지만, 젊은 세대와 맞벌이 부부 등 실수요자의 내 집 마련 문턱이 한층 높아졌다는 비판도 있습니다. 결국 이번 조치는 단기적으로 거래 감소와 시장 위축을 초래할 가능성이 높습니다.
DSR 강화와 대출 구조 변화
총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향되었습니다. 이는 금리 상승 위험을 반영한 보수적 대출 심사 기준으로, 소득이 동일하더라도 받을 수 있는 대출 한도가 크게 줄어듭니다. 예를 들어 연소득 1억 원의 직장인은 과거 6억 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 5억 원 수준으로 축소됩니다.
이와 같은 DSR 강화는 금융권 건전성 유지에는 도움이 되지만, 실수요자의 구매력 위축과 거래 절벽 현상을 불러올 수 있습니다. 결국 시장은 “대출 가능한 사람만 사는 시장”으로 재편될 가능성이 큽니다.
토지거래허가제 병행으로 갭투자 차단
서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 주택 매입 시 반드시 구청의 허가를 받아야 합니다. 허가 후 2년간 실거주가 의무화되어, 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’가 완전히 차단됩니다. 허가 신청 시 실거주 목적, 자금 출처, 가족관계 등을 제출해야 하며, 허위로 신청할 경우 형사처벌을 받을 수 있습니다.
이는 투기성 거래를 근본적으로 차단하고, ‘사는 집’ 중심의 주거 문화를 정착시키겠다는 정부의 의지를 반영합니다. 다만 실수요자 입장에서는 거